Landlord and Tenant Dispute 屋主与租客纠纷

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Landlord and Tenant Dispute 屋主与租客纠纷

landlord and tenant disputes 屋主与租客纠纷
 
eviction action against defaulted tenant 对付违约租客的驱赶行动
 
Tenancy agreement drafting 租约书写 
 
demand for outstanding rental 追讨租金
 
demand for double rental 追讨双倍租金

Legal Knowledge Sharing:
 
《租约:你需要懂得细节》
租约(Tenancy) 对很多人来说一点都不陌生。有些人甚至会认为,租赁合同(tenancy agreement) 是很“standard”的,条款都是大同小异。就因为对租赁合同有此刻板的看法,往往就会草草了事。很多时候,在没有真正了解合同里含有的条款之前,就这样签了合同。直到遇上某些问题,参考了当初签好的合同后才发现原来相关的条款比较倾向于对方或是不明确。为了避免发生类似的情况,在决定与他人建立租凭协议之前,务必注意合同的内容,由其是以下一些较重要的细节。
首先,要确认与租约有关的产业是被分类为什么用途。假设你是需要租下一个产业是用于经营生意,那么就需要一个商业用途的产业。
租期也是另一个重要的细节。依据国家土地法典,租约的租期是不超过三年。如果超过了这租期,就不是”Tenancy”,而是“lease”。它们较明显的区别是前者无需向土地局注册,后者需要。另一个区别是如果屋主把产业转让给新的买主,产业其实还租给租客是买主不知情的事,买主有权利选择不继续现有的租约(Tenancy)。相反的,如果是 lease, 买主是不能选择不理会lease的存在。
既然谈到了租期,那么另一个相关的细节就是续约。首先,需要确定合同里有续约条款。如果有,要注意续约的事宜包括续约期;租金的金额和附加条件。
另外一个重要的条款是关于屋主的权利把产业给出售。如果合同里有相关的条款,身为租客应该要注意的细节包括屋主需要事先给予租客多久的通知;租客有没有优先权购买此产业。假设你不希望租了某产业作为生意用途后,屋主能在租期未满之前应用出售产业的条款,那么在还答应这租凭之前,争取屋主的同意不会在租期进行中应用出售权,然后把这共识纳入在合同里。
提早解约也是一个租约合同里重要的条款。假设是两年的租约,租客却选择一年租期完毕后,提早解约,屋主是否赋予追究权利就得参考相关条款。条款一般会阐明屋主可以没收第抵押金;追讨未到期的租期的租金等等。
当然,两者可以在还未签合同前,自由谈判提早解约的条件。最重要的是,这些谈好的条件,被纳入合同里。
各方在租约合同注明的义务也是重要的细节。比如准时付租金;水和电费等等都是租客不可缺的义务。如果像现今的情况发生(因疫情蔓延而引起行动管制),导致拟定的义务无法执行,有一个以”force majeure”主的条款(若有)可以被应用来争取免于执行义务和承担责任的保护。这条款主要用于因一些无法控制或预测的情况发生导致合同列明的义务无法被执行和达成。关于现今的情况,这条款是比较可以应用于商业租约多于住宅租约。无论如何,假设租客要应用这条款,屋主提出抗议,这样的问题得由法庭调解。
如果租客没有依照指定的时间付租金给屋主,那么有关的条款将会起作用。虽然严格来说,这会构成违约,屋主有权利依据相关条款采取行动(比如终止租约;没收租约押金等等),屋主还是需要在采取这些行动之前,以书面方式向租客追讨租金。如果租客还是没有付租金,屋主就发给租客书面通知,清楚说明,因租客没有付租金,所以构成违约。因此,屋主会采取行动。
另一种情况,如果租期已满,没有续约,屋主也给租客发了书面要求,而租客却不肯把产业归还给屋主,这是一个明显违约的情况。屋主需通过法庭,诉求驱赶租客的法庭令以外,也有权利追讨为偿还的租金;和双倍的租金金额。但是,屋主是不鼓励采取自助措施(比如还锁头;中断电流和水源等等)或是强行将租客赶走。原因除了有关法律阐明屋主是需要获得法庭令来执行这些行动外,在没有此令下采取自助措施,可能会被租客反告屋主侵入。听起来很荒谬,但是确实有类似的案例。
切记,不要忽视租约合同里的条款。也许我们无法完全避开争议情况发生,至少在发生争议时侯,合同仅有的条款可以给予适当的保障。


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